なぜ「組合側」なのか?

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      サイトを利用して1億円の節約を実現、マンション大規模修繕の見直し術

      マンションも築10年が近づいてくると、そろそろ初めての大規模修繕を考えなければならない。を活用して、1億円もの節約を実現した管理組合があると聞き、その実情を聞いてみた。 そもそも大規模修繕は誰がどのように行うのか 管理組合に建築の専門家がいればいいが、おそらくいない場合が多いはずだ。

      また組合員に建設会社に勤めている人がいても改修部門に携わる方でないと知識は十分ではない。おそらく最初は委託している管理会社に頼むことが多いだろう。 大規模修繕の依頼方法として、現在は大きく2つの方法がある。マンション管理組合と工事施工会社が工事請負契約を直に結ぶ方式。この場合は、調査診断、改修設計、資金計画から実際の工事までの全てを1社がおこなう。ある設計コンサルタント会社に、調査診断、改修設計、工事施工会社選定補助、資金計画、工事監理などを委託する方法だ。

      工事費以外に、設計監理業務費用として専門家の費用が発生するが、建物診断から始まり、工事の仕様決定、施工会社選定の補助、工事が始まってからは現場巡回や施工内容のチェックも委託できるので注目されている。

      (平成29年1月27日)という通知でも示されたように、設計会社と施工会社の談合があったり、一部の設計コンサルタントがバックマージンをもらうなどの事例があり、設計コンサルタント選びも注意が必要だ。

      それではどうやって適切なパートナーを選べばいいのか。紆余曲折しながら、実際に大規模修繕に取り組んだ例を聞くのが一番早い。修繕委員会としてかかわっているAさんにお話を伺った。 「2014年2月、築10年を越えたところで大規模修繕に取り組むことになりました。

      まず管理を委託していたX管理会社自身が、自社と自分たちの推薦する2社の合計3社での設計監理の相見積もりを出してきました。

      そのX管理会社が設計監理者として算出した当初の大規模修繕工事の設計見積もりは3億8000万円という提示だった。委員会の中には、X管理会社を信用する人たちと、X管理会社に不信感を持つ人たちに分かれていた。実際それに応じてX管理会社は2億2000万円の設計見積もりを提示してきたそうだ。

      を知り、客観的な判断を求めて相談することにしたそうだ。

      そこで、Aマンションでも、Bマンションで設計検証をしたというZ設計事務所に頼むことにしたそうだ。

      結局Z設計事務所にX管理会社の設計見積もりの設計検証をしてもらったところ、同じ工事内容で3億8000万円から3億2000万円へと設計見積もりが下がったそうだ。

      X管理会社に不信感を抱いた修繕委員会と理事会は2016年7月には臨時総会を開き、設計監理をZ設計事務所に引き継いでもらうことに決定した。12月には入札サイトや住民紹介、業界新聞を使っての公募など、幅広く募集して、工事会社15社が応募してきた。 「その間も反対派の住民からはかなりの抵抗にあいました。

      修繕委員会としてはオーバースペックである工事を取りやめるなどZ設計事務所とともに工事内容も精査し、結局入札サイトの会員である新工事会社が2億6000万円で請け負うことが決まった。追加工事の2000万円を含めて合計2億8000万円に工事費が決定。最初の見積もりから1億円も節約できることになった。 一連の事態を鑑みて、Aマンションは管理の委託自体も他の管理会社に変更した。 管理会社自身が施工会社として大規模修繕工事に手を挙げる場合以外でも、管理会社と関係のある工事会社を紹介されることも多く、適正利益以外のマージンが上乗せされる事もあるようだ。

      そもそも見積もりが上がってきても、それが劣化具合に応じた必要な工事のものかどうか判断するのは管理組合側では難しい。 「責任施工方式で工事会社から見積書を取得した場合、各社がバラバラな仕様項目や数量を入れてくる事が多いです。その場合、マンションの劣化具合に対してどの仕様項目が必要か、またその仕様のグレードは適正か、数量は正しいのか、という判断を管理組合側でしなくてはいけません。
      「設計監理方式の場合では、大規模修繕工事の経験豊富な一級建築士が理事会、修繕委員会の意見をくみ取りながら、今行うべき工事が何かを教えてくれます。あるので、そのようなところを利用して複数の診断資料を得るのも1つの手だ。

      いずれにしても、管理会社にお任せすればいいというものではなく、管理組合自体がマンションの現状をきちんと把握しておくことが大切だ。

      自分たちが納得した工事内容を基本に見積もりを取れば、高すぎる費用や安すぎる費用は排除できる。そのためにも工事費の見積もりは項目ごとにきちんと出してもらおう。素人でもわかる見積もりを作ってもらうのは当然のことである。 大規模修繕はあくまでも管理組合が主導権を握り、必要な工事を適切な費用で実施するべきだ。

      千鳥の大吾・ノブ出演でファブリーズ vs くさやの“最臭”対決

      昨年末に放送されたテレビCM、置き型ファブリーズとくさやの対決を憶えているだろうか。その後、ケースに置き型ファブリーズを設置すると、同じように匂いを嗅いでも大丈夫――くさやの強い匂いにも、ファブリーズが勝利する展開。 このCM公開後、くさやが名産品である地元住民などを中心に抗議が寄せられ、放映は中止された。事案なのだが、このファブリーズとくさやの戦い、昨年の因縁を乗り越え再びあいまみえることになったという。前回のCMでは、研究所らしき背景で行なわれており、察するにファブリーズにとってはホームゲーム。 しかし今回は、八丈島というアウェイの地へ乗り込んでの戦いだけに、同じように勝ちを拾えるとは限らない。を使い、さまざまな消臭ミッションをクリアしていくロードムービー。 今回のくさやとの“最臭”対決の場として「ルート931の旅。 動画は千鳥や山田など、メンバーが登場する和やかなオープニングからスタート。終わることなく今回の再戦が決定したのには、大きな理由がある。 思わぬ展開で放映は中止されたが、その後も双方で新たなコラボを模索するなど、互いの立場を理解し合った仲だった。 そして新たな対決動画の制作にあたっては、八丈島水産加工業協同組合が全面協力。 ライバルだからこそ、お互いをよく知ることができる――まるで青春スポ根もののような、クサイ要素がありつつもどこか爽やかさも感じる結末への流れは、今回の対決に重なるといえそうだ。

      ヤマトのドライバーはもう負担が限界です 時間指定配達を見直しへ

      過剰な量の荷物の配達を請け負った結果、そのしわ寄せは労働者へ。人手不足によりドライバーの労働時間が増加し、早急な労働環境の改善が求められていました。

      宅急便の取り扱い実績は139,849,757個で、前年比109.7%となっています。

      ヤマト運輸は労働環境の改善のために、時間帯指定配達の見直しを行う方針を固めたことが2月28日にわかりました。

      現在、指定可能な配達時間帯は以下の通りです。 午前中12時~14時14時~16時16時~18時18時~20時20時~21時このうち12時~14時の指定は比較的少なく、20時~21時は時間帯の幅が短いためドライバーが多忙になることから、この二つの時間帯の指定を取りやめる方針です。 会社側は春闘の労使交渉で組合側にこの方針を提案する予定です。組合側からは荷物の取り扱い量の抑制や、新たな休息の制度導入などが要求されています。

      利用者側の配慮も求められる宅配業者が抱える問題は利用者側も知るところとなり、便利なサービスを継続して利用していくためにも配慮が求められています。

      時間指定をした際は再配達とならないよう、在宅する宅配業者が提供している、在宅時間を知らせるサービスなどを積極的に利用する宅配ボックスの設置を検討するインターネット通販による荷物量の増加は、今後も続いていくことが予想できます。
      ドライバーの労働環境の改善がされるのは、利用者にとっても心地よくサービスを利用するために望ましいことです。 課題は山積みですが、早急に一つひとつの問題が解決がされることを願います。

      東京3市、ごみ焼却業務をゼネコンに丸投げの15年間包括契約…中止を求め住民監査請求

      同契約は、柳泉園組合が行っているほとんどすべての業務を、15年間にわたり焼却炉メーカー等に丸投げ的に委託する契約案である。柳泉園組合は同議会の賛同後、構成市へ同契約の提案もせず同意も得ないまま、8月31日に契約の入札公告を行った。契約の中止を求めて住民監査請求を行い、記者会見をした。西東京市へは西東京市の森輝雄議員を代表に3名で提出し、11月いっぱいをメドにさらに賛同者を募るという。 東京都の一地域で始まったこの長期包括契約の動きは、全国の自治体やごみ処理の在り方を大きく、悪い方向に変えていく恐れがある。そして入札方法は、総合評価一般競争入札、いわゆるプロポーザル方式で行うとされ、価格で競う一般競争入札のかたちをとっていない。 など一切の問題を伏せたまま契約が結ばれようとしていることが、疑問だという。運び、焼却した後の焼却灰や細かく砕いた不燃ごみを、最終処分場等に運ぶ。 しかし柳泉園組合のようなごみの処理のためにつくられた一部事務組合は、構成自治体の負担金によってほとんど財政上は賄う。したがって、3市の市民の税金で運営されているといってよい。普段は3市が毎年の負担金を予算化し、その予算の範囲で柳泉園組合は事業活動を行っている。

      その意味では、構成自治体である3市は、一部事務組合のオーナー自治体といってよい。 ところが今回の契約は、15年間にわたり事業のほとんどすべてを委託するという大転換である。 「オーナーである構成自治体に、契約の是非を問い、了解も取ることなく契約を進めようとしているが、柳泉園組合が契約を結べば、構成自治体が毎年約10億円の負担金を支払うことになる。 請求人の市民が指摘するように、お金を出す自治体や市民になぜ相談し、了解をとることをしないのか。 記者会見に参加した市民が特に強調したのは、構成3市では日常的にごみの減量化に取り組み、今後もごみを減らす努力を続けている。

      ころが長期包括契約は、これまでのごみの量を前提として契約を締結しているという点である。組合側は15年間の長期で契約を結ぶ結果、計43億円安くなるとしているが、市民らは、実際はごみの減量化によって処理するごみ量が減り、もっと安くなる可能性があると主張する。活動もあり、ごみの資源化率は全国でもトップレベルをいく活動を行ってきている。

      その三多摩地域の市区町村のなかでも西東京市は、ほぼ毎年トップ3から外れない。 過去の実例でも、選挙で市長など首長が変わり、ごみの半減化活動や生ごみの資源化を実施したところでは、焼却するごみ量が劇的に減った自治体がある。 今回の長期包括契約は、ごみ量は過去の10年間を基準にして、そのままの状態を続けることが想定された15年計画になっている。

      森市議も「構成市では4年ごとに選挙が行われ、市長が交代する可能性がある。 ●柳泉園組合は、誰の、なんのための長期包括契約を結ぼうとしているのか 監査請求人や長期包括契約の契約案の内容、柳泉園組合の助役の話を聞いていて、今回の提案には、契約を結ぶ動機も説明されず、起承転結が明確にされていない。 長期包括契約を柳泉園組合が提案するにあたって、現状で解決すべきどのような問題を抱えていたのか、この契約によって何がどう解決されるのか。それらの点がまったく曖昧で説明されていないのである。安くなるという点を強調しているが、財政上の問題で今回の契約を進めるというのならば、お金を負担する構成市に何も相談せずに進めるのは、明らかに不可解である。 しかも、その43億円安くできるという計算は、誰が行ったのか。客観的状況から成り立つ計算であれば、単に柳泉園組合が今まで経費をかけすぎていたということであり、今後は経費削減に努めればよいだけである。 お金が安くなるという一方で、入札方法は落札価格の高低で事業者を決める一般競争入札ではなく、総合評価方式という落札事業者を柳泉園組合が実質自由に決められる方式にしている。

      をみると、最大の特徴は、審議に参加しているのは柳泉園組合や行政機関、行政機関のOBなどに限定され、住民や市民団体、そしてその代表としての議員や周辺住民の参加も一切ない。 振り返って、この長期包括契約による最大の受益者は、落札する焼却炉メーカーであろう。15年の長きにわたり競争なく安定的に仕事にありつけることになる。市民への説明や議会での正々堂々とした論議をせず、本来行政の監視役として議会に送られている議員すら全体像がわからないまま、入札公告がされたという事実だけが進行し、住民の声は最初から排除されている。

      不透明さという点では、築地市場の豊洲移転と同様といえる。 築地市場の豊洲への移転も、移転間近になって豊洲での汚染対策、安全性の確認などが行われ、東京都議会では基本的な議論や点検が行われていなかったことが判明し、大騒ぎになっている。

      豊洲移転に関係し、築地市場の事業者や利用者住民の声を無視した巨大な箱物造りの実態が明らかになるきっかけは、重金属汚染に対して埋め立て土による汚染防止策がとられていなかった環境問題だった。 今回の自治体による丸投げである長期包括契約は、これまで自治体が行ってきたごみの処理を、民間の営利企業に委ねるという大転換を含んでいる。

      そのことによって、環境汚染や住民の健康を守るということに対処できるのであろうか。ごみ処理場は、プラスティック焼却によるダイオキシンなど有害化学物質や重金属を煙突から放出し、PM2.5なども排出する特定迷惑施設である。大気汚染防止法やダイオキシン類対策特措法上等の定めによって、定期的な測定を行い、環境への影響を防止する義務を負っている施設である。 したがって、自分の住み家のそばに焼却炉があればよいと歓迎する人はいない。ごみの処理は社会にとって必要不可欠でありながら、ごみの焼却や埋め立て処分による環境や健康への影響は、極力少なくする努力が欠かせない施設である。自治体が存在する主要目的は、住民の安全と健康の維持であり、一方、民間企業のそれは商品の開発、生産、販売、そしてサービスによって社会的な役割を果たすと同時に、企業体の存続を図ることにある。 自治体の場合、環境や住民の健康に影響を与える問題に直面した時には、採算を度外視して事に当たることが求められ、またそのような役割を持っている。

      迷惑施設として周辺の住民に配慮しながら運営されてきたごみ処理を、民間企業に丸投げすることが法令的に可能なのか。公害防止や環境保全の点で大きな役割を持つ自治体が空洞化することがないのか、問われている。

      もう一点、廃棄物処理法では、家庭や地域の小規模事業者から排出される一般ごみは、市町村が自ら計画を立て、その計画に基づきごみ処理を行うことが定められている。

      地域の一般ごみの処理の役割は、その市区町村、基礎自治体の役割としている。

      その規定の下、災害時に排出される災害廃棄物も一般ごみとし、基本的には地域の実情をもっとも把握している市町村の役割としている。

      その市町村が、ごみの処理を民間企業者、しかも、ごみが減っては商売が成り立たない焼却炉メーカーに委ねることの是非も問われている。

      今、東京都三多摩地域にある柳泉園組合で進められている長期包括契約は、このような基本的な論議なしに進められない重要なテーマを含む問題と言える。基礎自治体である構成市のごみの処理の一部を担うごみ焼却組合が、その業務のほぼ全部を民間企業に委託することが、法令的に可能なのか。柳泉組合議会の議員は、構成市ごとに3人ずつ選ばれ、全体で9名で構成され、年間の定例議会は、3、6、9、12月議会が各1日ごとに4日間開かれる。
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