なぜ「固定資本減耗」なのか?

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      東京の過剰なビル建設、ツケを払うのは私たち一般労働者だ…大手不動産会社も銀行も無傷

      東京都心ではここ数年、かつてない建設ラッシュが続いている。

      東京オリンピック特需ともいわれているが、必ずしもそうではない。ホテル建設は明らかにインバウンド需要を意識したものだが、それ以上に一般的なオフィスビルが次々と建て替えられている。

      ビルの建設は好景気の象徴といわれるが、大量供給に死角はないのだろうか。 ●オフィスビル建設とオリンピック特需は関係ない 今年3月、三井不動産が1300億円を超える資金を投じて開発した東京ミッドタウン日比谷が開業した。かつてこの場所には複数のオフィスビルが建っており、これらを統合するかたちで巨大複合施設が出来上がった。 ミッドタウン日比谷は、一連の再開発のなかでも規模の大きい部類に入るが、似たような開発案件が都心のあちこちで進められている。

      2018年には20を超える大型ビルが開業、もしくは開業を予定しており、2019年もほぼ同数のビルが竣工予定となっている。

      一連の大型開発はオリンピック特需といわれているが、必ずしもそうとはいえない。オフィスビルと同様、数多くの商業施設やホテルが建設されているが、これらは基本的に外国人観光客を目当てにしたものなので、オリンピック特需のひとつといってよいだろう。 だが、次々と建設される大型のオフィスビルはオリンピック特需とは直接関係しない。当たり前のことだが、オリンピックが開催されたり、インバウンドの需要が増えたからといって、急にオフィスビルが不足するわけではないからだ。

      では、なぜ最近になって大型オフィスビルが続々と建設されているのだろうか。確かにここ1~2年は、好調な米国経済を背景に輸出が伸びており、製造業を中心に業績を拡大する企業が増えている。

      成長率はプラス1.6%とまずまずの結果だったが、過去5年の平均成長率はプラス1.2%にとどまっている。

      マイナス成長だった年もあることを考えると、好景気とはいえない。日本経済は輸出主導型から内需主導型にシフトしているはずだが、肝心の個人消費は低迷が続いている。

      次々とオフィスビルを建設しなければならない状況ではないことは明らかだ。

      ●銀行にとって唯一、安心して融資できる案件 それにもかかわらず、これだけの建設ラッシュが発生する要因のひとつとなっているのが量的緩和策である。日銀は2013年4月の金融政策決定会合において、国債購入を通じて市場に大量のマネーを供給する量的緩和策の実施を決定。年間80兆円ものペースで市場から国債を買い続けた。 当初は為替が円安に進み、消費者物価指数も上昇したが、その後、物価の上昇ペースは鈍化。最近では量的緩和策の効果について疑問視する声も出てきている。

      この政策が効果を発揮したのかという議論はさておき、5年にわたる資金供給の結果、金融機関には400兆円もの資金が流入した。 だが、国内の消費や設備投資は伸びておらず、銀行は新しい融資先の開拓に苦慮している。

      融資の原資は顧客の預金なので銀行は過度なリスクを取ることができない。現時点で多額の資金を必要としている企業は経営状態が悪いところがほとんどなので、銀行は貸したくても貸せないというのがホンネだろう。 銀行はお金を貸すのが商売なので、資金を遊ばせていることは収益の低下につながる。実際、銀行は収益低下の懸念から前代未聞のリストラを実施する状況となっており、経営環境は厳しい。 こうしたなか、銀行にとって唯一、安心して融資できる先が、都心の不動産案件ということになる。量的緩和策によってあり余ったマネーの一部が、都心の不動産開発に押し寄せており、これが都心の建設ラッシュを引き起こしている。

      では、こうした過剰なオフィスビル建設に弊害はないのだろうか。よく指摘されるのが、建設ラッシュ終了後の空室リスクである。だがメガバンクと大型ビルのオーナーに関していえばそのリスクは低い。なぜなら、大型ビルを竣工したオーナーは空室リスクを避けるため、多少、賃料を下げてでも周辺のスペックの低いビルからテナントを奪ってくるからである。 大きな利益を得ることはできないかもしれないが、新しいビルが不動産物件として回らなくなるということはない。銀行にとって貸し倒れになるリスクはほぼゼロといってよいだろう。 では新規の大型ビルにテナントを奪われた中型ビルのオーナーはどうなるだろうか。当然のことだが、今度はさらに周辺にある小規模のビルからテナントを奪ってくる。その結果、もっとも競争力の低い、小型ビルのオーナーにシワ寄せが行くことになる。 不動産はビジネスサイクルが長いので、需要と供給のアンバランスが顕在化するまでに時間がかかる。いつまで持ちこたえられるかという点についてもビルオーナーの体力によってさまざまなので、供給過剰の影響が明らかになるのはかなり先のことになるだろう。 だが不動産というのは、実需以上に存在することができないのもまた事実である。必要量以上に不動産を供給した場合には、必ず社会のどこかに歪みが出てくることになる。最終的にその負担を負うのは、実は労働者である可能性が高い。 一方、労働者の賃金や投資家への配当というのは、企業が得た付加価値から減価償却を差し引き、残った利益の中から捻出される。 安倍政権は日本の公的年金を従来の国債運用から株式運用にシフトしたので、公的年金は日本のあらゆる上場企業の大株主となっている。

      年金財政は逼迫しており、企業からの配当がなければ年金の支払いに支障が出ることから、企業にとって配当を犠牲にするという選択肢はもはや存在していない。 利益を捻出するためには労働者の賃金を減らす以外に手段がなく、結局のところは、つくり過ぎたインフラのツケを支払うのは一般労働者ということになる。増えた供給をカバーできるほどの経済成長が実現できない限り、ジワジワと労働者の生活を圧迫していくことになるだろう。

考察。「固定資本減耗」とは何か?

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